Piętnaście lat w branży nieruchomości komercyjnych nauczyło mnie jednej niepodważalnej prawdy: żadne dwa rynki biurowe nie są takie same. Gdańsk, miasto z bogatym dziedzictwem morskim, przekształcił się w jeden z najbardziej obiecujących centrów biznesowych w Polsce, łącząc nowoczesne przestrzenie biurowe z głęboko zakorzenionymi tradycjami gospodarczymi. Ale co to oznacza dla firm poszukujących możliwości najmu i jakie wyzwania stoją przed właścicielami i najemcami?
Rosnąca atrakcyjność rynku
W ciągu ostatniej dekady Gdańsk stał się głównym graczem w polskim sektorze nieruchomości komercyjnych. Położony strategicznie nad Morzem Bałtyckim i będący siedzibą prężnie rozwijającego się sektora IT i usług biznesowych, miasto przyciągnęło zarówno międzynarodowe korporacje, startupy, jak i centra usług wspólnych.
Jednak wraz ze wzrostem pojawia się złożoność. Stawki najmu wahają się w zależności od lokalizacji, klasy budynku i popytu rynkowego. Wskaźniki pustostanów w najlepszych przestrzeniach biurowych pozostają stosunkowo niskie, jednak starsze nieruchomości mają trudności z przyciągnięciem najemców chętnych do inwestowania w renowacje. Jako ekspert, który negocjował niezliczone umowy najmu biur, widziałem, jak cykle rynkowe wpływają na podejmowanie decyzji – zmuszając właścicieli do adaptacji lub pozostania w tyle.
Rynek najemcy czy przewaga właściciela?
Jednym z największych nieporozumień dotyczących gdańskiego rynku biurowego jest to, że faworyzuje on jedną stronę nad drugą. Prawda? To zmieniająca się równowaga. W ostatnich latach wzrost liczby wysokiej jakości inwestycji biurowych, takich jak Alchemia i Olivia Business Centre, dał najemcom więcej opcji niż kiedykolwiek wcześniej. Jednak najlepsze lokalizacje nadal wymagają konkurencyjnych cen, a zabezpieczenie elastycznej umowy najmu często wymaga umiejętnych negocjacji.
W 2021 roku współpracowałem ze średniej wielkości firmą technologiczną poszukującą przestrzeni o powierzchni 1500 metrów kwadratowych. Ich priorytetem była elastyczność – praca hybrydowa stawała się normą i nie chcieli zobowiązywać się do długoterminowego najmu. Zabezpieczyliśmy umowę w nowo wybudowanym biurowcu klasy A, gdzie właściciel, chcąc szybko wypełnić przestrzeń, zaoferował krótki okres najmu z klauzulami break – coś, co byłoby nie do pomyślenia pięć lat wcześniej. Ten przypadek pokazuje, jak właściciele są teraz bardziej otwarci na kreatywne struktury najmu w odpowiedzi na ewoluujące potrzeby najemców.
Wyzwanie starzejących się zasobów biurowych
Podczas gdy Gdańsk może pochwalić się imponującym zasobem nowoczesnych budynków biurowych, nie wszyscy właściciele nadążają za oczekiwaniami najemców. Przestarzałe budynki klasy B mają trudności z konkurowaniem z energooszczędnymi przestrzeniami bogatymi w udogodnienia. Jeden z moich długoletnich klientów, międzynarodowa firma konsultingowa, bezpośrednio stanął przed tym wyzwaniem. Zajmowali centralnie położone, ale starzejące się biuro przez lata, jednak gdy przyszedł czas na odnowienie umowy najmu, zawahali się. Rosnące opłaty eksploatacyjne z powodu nieefektywnych systemów HVAC i przestarzałej infrastruktury utrudniały uzasadnienie pozostania.
Zbadaliśmy opcje relokacji i ostatecznie zabezpieczyliśmy nowo wyremontowaną przestrzeń w kompleksie wielofunkcyjnym, który oferował lepszą efektywność energetyczną i niższe koszty utrzymania. Rezultat? Zwiększone zadowolenie pracowników i długoterminowe oszczędności kosztów – dowód na to, że inwestowanie w nowoczesne rozwiązania biurowe nie jest już luksusem, ale koniecznością.
Przyszłe trendy i praktyczne porady
Patrząc w przyszłość, widzę trzy główne trendy kształtujące gdański rynek najmu biur:
- Zrównoważony rozwój jako kluczowy wyróżnik: Coraz więcej firm priorytetowo traktuje certyfikaty ekologiczne, takie jak BREEAM i LEED. Właściciele, którzy inwestują w przyjazne środowisku budynki, będą mieli znaczącą przewagę konkurencyjną.
- Elastyczność w umowach najmu: Popyt na krótsze umowy najmu, przestrzenie coworkingowe i hybrydowe rozwiązania biurowe będzie nadal rósł, wymagając od właścicieli przemyślenia tradycyjnych modeli najmu.
- Wzrost znaczenia lokalizacji drugorzędnych: Podczas gdy centrum miasta pozostaje najważniejsze, dobrze skomunikowane obszary podmiejskie przyciągają firmy poszukujące niższych kosztów najmu bez kompromisów w zakresie dostępności.
Dla najemców moja rada jest prosta: negocjujcie nie tylko czynsz. Opłaty eksploatacyjne, elastyczność najmu i prawa do ekspansji mogą być równie kluczowe. A dla właścicieli, bycie na czele oznacza ciągłe inwestycje – czy to w technologię, udogodnienia, czy struktury najmu, które odpowiadają nowoczesnym potrzebom biznesowym.
Gdański rynek biurowy, podobnie jak samo miasto, jest w stanie transformacji. Ci, którzy się dostosują, będą prosperować, podczas gdy ci, którzy opierają się zmianom, ryzykują przestarzałość. Będąc bezpośrednim świadkiem tych zmian, mogę powiedzieć z przekonaniem: to ekscytujący czas, aby być częścią tego dynamicznego rynku.